Por Vitor Antony Ferrari e Ivan Kubala
A regularização fundiária não é um assunto tratado pela maioria dos brasileiros, sendo que somente no estado de São Paulo, mais de 10 milhões de pessoas são atingidas pela irregularidade dos imóveis — frutos de invasões, apropriações etc.
Com a ausência de título de propriedade privada, as famílias que habitam o lote sofrem com diversas consequências, isto quer dizer, quando um cidadão não possuí um título de propriedade regularizada, o cidadão em condição informal não conta com um endereço formal ou qualquer comprovante de residência reconhecida oficialmente. Assim, como consequência de tal fator, toda a relação do cidadão com os sistemas formais é comprometida, impedindo-o de possuir um CEP, e por consequência ter uma conta bancária, estruturar urbanas precárias ou inexistentes (falta de saneamento básico).
Sem um comprovante de residência, o cidadão é impedido de se integrar ao sistema bancário e financeiro formal. Com isso, suas tendências de crédito tendem a ser as piores (cidadãos abaixo do nível da pobreza), já que inexiste o bem imóvel para garantir estruturas de garantia mais sólidas.
Vale lembrar que o poder público não pode destinar verbas para terrenos irregulares, isto quer dizer, no mapa da prefeitura, as residências irregulares se encontram como “inexistentes”, assim, como consequência do fenômeno, a prefeitura não pode estruturar o terreno para moradia — fazendo com que as pessoas do local vivam em situações não-dignas.
Este tipo de problema não é algo que se resolve em questões de dias ou semanas, ainda mais por conta da legislação brasileira, que dificulta ainda mais o processo de regularização, para isso é necessário um conjunto de medidas que possam solucionar o problema da informalidade no mercado imobiliário. Um Projeto de Lei que visa facilitar a conclusão deste problema era o PL 413/2020, de autoria dos Deputados Vinicius Poit (NOVO), Paulo Ganime (NOVO), Adriana Ventura (NOVO) e Kim Kataguiri (DEM).
O projeto prevê que empresas, pessoas físicas, associações de moradores e outros tipos de entidades privadas possam apresentar projeto de regularização fundiária e urbanística em áreas de propriedade pública ou privada. Hoje, somente as prefeituras podem propor regularização de lotes.
Conforme o texto, a partir da aprovação do PL a regularização fundiária poderá começar a prever pagamento por parte dos moradores, para garantir a sustentabilidade financeira do empreendimento. Também haverá a possibilidade de o dono alienar fiduciariamente ao banco o lote nos projetos não custeados pelo poder público, facilitando assim a obtenção de financiamento bancário.
Os deputados defendem que o modelo autofinanciável de regularização fundiária, proposto pelo texto, é benéfico em um momento em que as prefeituras não possuem capacidade de investimento e privilegia os cofres municipais. Conforme dito “A partir do momento em que se conclui a regularização fundiária de áreas outrora informais, abre-se a possibilidade de a prefeitura passar a cobrar IPTU”, afirmam.
Além do mais, o texto veda a possibilidade de os municípios fixarem área mínima dos lotes, como é obrigatório na legislação atual. Em adição, o PL 413/2020 também permite a legitimação de posse de imóveis urbanos situados em áreas de propriedade do poder público.
Apesar da importância do Projeto de Lei, ele ainda não foi aprovado no Congresso. Este seria um modelo alternativo de regularização fundiária no Brasil, já que envolve financiamento privado e parcerias público-privadas.