Por Vitor Antony Ferrari, Ivan Kubala e Nicoly Crepaldi Minchuerri*
A fim de garantir maior segurança jurídica a compra, venda e registro de imóveis, o legislador optou por adotar um mecanismo legal que permita o registro de imóveis mesmo que estes não estejam acompanhados de toda a documentação exigida: a adjudicação compulsória. São comuns os relatos de casos em que o comprador de um imóvel não consegue registrá-lo em razão da ausência de documentos que deveriam ser fornecidos pelo devedor, que se exime de cumprir com suas responsabilidades, de modo que não haja escritura de compra e venda do imóvel.
Para não o prejudicar, o legislador possibilitou a utilização da Ação de Adjudicação compulsória, por meio da qual o comprador, munido da documentação que possui, vai ao Judiciário buscando a outorga de uma Carta de Adjudicação. Por meio deste documento, expedido por um magistrado, o comprador procede ao registro de seu imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Todavia, até então todo o procedimento de Adjudicação Compulsória deveria ser realizado judicialmente, o que implicava um aumento dos custos despendidos por parte do comprador, já que esteve arcaria com as custas judiciais e com os honorários advocatícios.
Outrossim, tratava-se de procedimento judicial, que acabava por sobrecarregar ainda mais o já moroso sistema judiciário, obrigando magistrados a se revezarem entre os casos de adjudicação compulsória e os demais processos. Em razão de tamanha sobrecarga, é comum que os procedimentos sejam morosos, causando estresse às partes, sobretudo ao comprador do bem.
Dito isso, a fim de tornar o procedimento mais célere e menos custoso ao adjudicante, o legislador optou por criar rito extrajudicial. Introduzido pela Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis pode agora ser feita diretamente nos cartórios, sem a necessidade de se acionar o judiciário.
Desta forma, desburocratizou-se o registro dos bens imóveis, trazendo também maior celeridade ao procedimento.
Após a introdução na Lei de Registros Públicos o Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento nº 150/2023, publicado em setembro deste ano, regulamentou todo o processamento do pedido junto aos órgãos competentes.
Portanto, necessário ressaltar que ainda que o procedimento seja extrajudicial, é essencial que o adjudicante observe uma série de requisitos para que seu pleito seja deferido. Ainda se trata de procedimento específico, demandando a atuação de profissionais com expertise na área. Não se trata, portanto, de um mero pedido feito ao cartório competente. Assim, é essencial que o adjudicante esteja acompanhado por bons profissionais.
(com a colaboração de Luís Felipe Meira M. Simão)