O uso de plataformas como Airbnb cresceu de forma acelerada no Brasil, impulsionando um novo modelo de renda imobiliária baseado em estadias rápidas, flexíveis e altamente lucrativas. O movimento, entretanto, trouxe um efeito colateral: um choque direto com a dinâmica dos condomínios residenciais, que passaram a enfrentar dúvidas estruturais sobre segurança, sossego e a própria finalidade dos edifícios.
Esse embate — inovação x convivência condominial — chegou ao Superior Tribunal de Justiça e hoje é um dos temas mais debatidos no Direito Imobiliário contemporâneo.
O Recurso Especial nº 1.819.075/RS, julgado pela Quarta Turma do STJ, tornou-se o eixo central do debate. Nele, o Tribunal fixou diretriz clara:
Se a convenção do condomínio estabelece destinação exclusivamente residencial, é válida a proibição de locações por plataformas digitais.
O voto vencedor classificou esse tipo de ocupação como “hospedagem atípica”, marcada por: – alta rotatividade de ocupantes; – estadias de curtíssima duração; – possibilidade de serviços agregados semelhantes a hotelaria; – maior impacto no controle de acesso e na segurança.
O STJ distinguiu a locação via app da locação por temporada prevista na Lei 8.245/91, afirmando que, na prática, a dinâmica se aproxima mais de hotelaria do que de uso residencial.
Após o precedente do STJ, as cortes estaduais começaram a consolidar entendimento semelhante[1]. Alguns exemplos recentes:
O Tribunal de Justiça de Goiás confirmou decisão que impedia a utilização de unidades residenciais para hospedagem via Airbnb, enfatizando a incompatibilidade com a finalidade residencial.
Casos noticiados na imprensa jurídica mostram juízes determinando a interrupção das locações, sobretudo quando inexistente autorização expressa na convenção.
A Quarta Turma voltou a analisar o tema em 2024 (Recurso Especial nº 2.121.055/MG). ministra Nancy Andrighi votou pela possibilidade de locações de curta duração quando a convenção não proibir, mas a análise está suspensa por pedido de vista.
A reforma do Código Civil também ingressou no debate. O PL 4/2025, que tramita no Senado, propõe pela primeira vez uma regra expressa sobre plataformas digitais em condomínios residenciais.
O texto preliminar prevê que:
O uso da unidade para hospedagem atípica será proibido, salvo autorização expressa da convenção ou aprovação assemblear por quórum qualificado.
Ou seja: o projeto “positiva” a tendência que já vem sendo reforçada pela jurisprudência.
Com isso, o tema deixa de depender apenas da interpretação judicial e passa a integrar o próprio Código Civil.
Síntese do panorama atual
- STJ (2019–2024): prevalece a autonomia da convenção condominial.
- Tribunais estaduais: decisões reiteradas proibindo a prática em condomínios residenciais.
- Legislação em debate: tendência de reforço ao poder do condomínio para definir ou restringir o uso via plataformas.
- Mercado: investidores devem considerar o “risco Airbnb” na aquisição de imóveis.
Recomendações práticas para síndicos, administradores e advogados
Para condomínios:
- revisar convenção e regimento interno;
- deliberar expressamente sobre permitir ou proibir a prática;
- adotar mecanismos de controle, caso haja autorização.
Para proprietários and investors:
- verificar a convenção antes de disponibilizar o imóvel;
- entender que o cenário normativo está se tornando mais restritivo;
- considerar o impacto da reforma do Código Civil em operações voltadas para curta duração.
Conclusion
O cenário atual revela uma clara valorização da autonomia condominial. A locação via aplicativos continua plenamente lícita, mas não é compatível com todos os condomínios.
A tendência — judicial e legislativa — aponta para um modelo em que cada condomínio terá poder ainda maior para decidir se a prática deve ser: – proibida; – permitida; ou – regulamentada.
Para advogados, síndicos e investidores, acompanhar as atualizações do STJ e do novo Código Civil será essencial para prevenir litígios e estruturar decisões seguras.