Por Antonio Carlos C. Mazzucco
Tendo em vista os inúmeros pedidos de recuperação judicial de incorporadoras é de extrema importância que se examine com atenção o regime do patrimônio de afetação em incorporações imobiliárias. Trata-se de regime instituído pela Lei 10.931/2004 e tem por finalidade garantir a finalização da incorporação e a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes.
Trata-se de opção, e não de obrigação, da incorporadora pela qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, da mesma forma que os demais bens e direitos a ela vinculados, serão apartados do patrimônio da incorporadora e formarão o chamado Patrimônio de Afetação. É uma forma de privilegiar-se a realização da incorporação e posterior entrega das unidades imobiliárias isolando-se esse patrimônio que não poderá ser atingido por credores da incorporadora no caso de dificuldade financeira desta.
Da mesma forma, o regime de Patrimônio de Afetação de determinado empreendimento não se confunde ou se comunica com o regime de Patrimônio de Afetação de outros empreendimentos de uma mesma incorporadora e nem tampouco com a pessoa jurídica da incorporadora ou qualquer outra pessoa jurídica coligada ou relacionada com a incorporadora.
A lei é clara no sentido de que os efeitos da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios e obrigações e encargos objeto da incorporação.[1]
O instituto foi tratado também na própria lei de falências e recuperação de empresas.[2] Segundo essa lei, na hipótese de falência do incorporador os Patrimônios de Afetação obedecerão ao disposto na legislação respectiva e permanecerão separados do patrimônio do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer.[3]
A 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao examinar a consolidação substancial proposta pela incorporadora Viver, a qual incluía empreendimentos com Patrimônio de Afetação, decidiu pela exclusão desses empreendimentos da recuperação judicial. Em decisão posterior determinou-se que tais empreendimentos precisariam de planos de recuperação individuais, não podendo as dívidas e os respectivos credores serem consolidados com as demais dívidas e demais credores do grupo.
Recentemente, na recuperação judicial da PDG o administrador judicial endossou, com ressalvas, a proposta da recuperanda para manter, no processo de recuperação judicial, todos os empreendimentos imobiliários que têm patrimônio de afetação, apresentando planos individuais para cada um deles. Diante de negociações com credores a PDG optou por excluir da recuperação judicial todos os Patrimônios de Afetação ficando prejudicada a discussão da questão. A discussão, portanto, tanto do ponto de vista jurídico, como do econômico, diz respeito à existência ou não de impeditivo para se utilizar o remédio da recuperação judicial para empreendimentos com Patrimônio de Afetação. A solução parece caminhar para aceitar-se tal remédio desde que haja a segregação dos patrimônios, das listas de credores e dos planos de
[1] Lei 10.931/2004, Art. 31-F.
[2] Lei 11.101/2005.
[3] Lei 11.101, Art. 119, IX.