Por: Guilherme Martins e João Pedro Gimenes
A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 1.492.971/SP, decidiu por unanimidade que incide ITBI sobre operações de integralização de imóveis por Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). No caso em questão, os fundos adquiriram imóveis por meio de instituições administradoras. Em troca, ofereciam “quotas” do fundo aos antigos proprietários.
O Recurso Especial foi interposto pelos fundos imobiliários contra acórdão do TJ/SP, que argumentaram que quem realiza de fato a compra do imóvel são as instituições administradoras, as quais passam a ter a titularidade fiduciária do bem para garantir o pagamento de uma dívida. Considerando ainda que os fundos imobiliários não possuem personalidade jurídica e os bens do fundo e da administradora não se comunicam, de acordo com a Lei nº 8.668/1993, assim, não haveria que se falar em transferência da propriedade do bem a título oneroso, fato gerador do ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis).
Contudo, a Prefeitura de São Paulo argumentou que a operação de integralização foi onerosa, uma vez que houve a oferta de quotas em troca da transferência do imóvel. Além disso, também se manifestou sobre a impossibilidade da imunidade na integralização do ITBI relacionada a incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital, pois a pessoa jurídica não poderia ter atividade predominantemente imobiliária.
O relator do caso no STJ, o Min. Gurgel de Faria destacou que a aquisição de imóvel para composição do patrimônio de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), quando efetivada diretamente pela administradora do fundo e pega mediante a emissão de novas quotas do fundo em favor dos alienantes, resulta em transferência da propriedade do imóvel a título oneroso, atraindo a incidência do ITBI.
Nessa mesma linha, o Min. Benedito Gonçalves que acompanhou o voto do relator, afirmou que os quotistas dos fundos de investimentos imobiliários, mesmo sendo os proprietários, não podem exercer direitos reais sobre o bem imóvel. Haja vista que o alienante deixa de possuir os atributos da propriedade que passam a ser exercidos pelo condomínio de quotistas do fundo, por meio da administradora, que averba a sua titularidade fiduciária no registro imobiliário.
Apesar de não ter caráter vinculante, pois não foi um caso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, entendemos que o julgamento do AREsp nº 1.492.971/SP torna-se um importante precedente que pode ser replicado em decisões de instâncias inferiores, desde que tratem de questão idêntica. Considerando que a incidência do ITBI foi considerada legal nesse caso, a decisão pode desestimular a adesão a fundos imobiliários e operações de transferência do imóvel que cedam quotas dos fundos em troca.
A equipe tributária continuará acompanhando o tema até que ocorra eventual uniformização da jurisprudência do STJ, e se coloca à disposição para eventuais esclarecimentos que se façam necessários.
Com a colaboração de Davi Matos