ITBI na Integralização de Imóveis: Tema 1.348 pode ampliar a segurança jurídica para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias.

A transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa é uma operação frequente na organização patrimonial e sucessória de famílias. Apesar da imunidade prevista na Constituição Federal, muitos municípios exigem o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando a sociedade que recebe os bens atua predominantemente com compra, venda ou locação de imóveis.

Essa controvérsia está sendo analisada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.348 da repercussão geral. Até 13 de outubro de 2026, o placar divulgado é de seis votos a dois favoráveis à imunidade, mesmo quando a empresa exerce atividade predominantemente imobiliária. O julgamento permanece em andamento, com encerramento previsto para 19 de outubro, caso não haja nova interrupção.

Entendendo a Controvérsia Constitucional do ITBI

Em regra, o ITBI incide sobre transferências onerosas de imóveis, como compra e venda e permuta. Já as transmissões gratuitas, por doação ou herança, estão sujeitas ao ITCMD, de competência estadual. Portanto, o tratamento tributário depende da natureza da operação realizada.

Na integralização de capital, o sócio transfere um imóvel à sociedade para cumprir sua contribuição ao capital social. Para essa hipótese, o artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição prevê imunidade de ITBI. A discussão surge porque o mesmo dispositivo contém uma ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante da pessoa jurídica adquirente.

No Tema 1.348, o STF examina se essa ressalva também alcança a integralização de capital ou se está limitada às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. A posição que reúne a maioria dos votos considera que, na integralização de capital, a imunidade independe da atividade preponderante da empresa. Se confirmada, essa interpretação poderá afastar cobranças fundamentadas exclusivamente no fato de a sociedade desenvolver atividades imobiliárias.

Impactos Práticos para Holdings e os Limites Mantidos pelo STF

A distinção tem consequências práticas para holdings patrimoniais e familiares. Uma sociedade que recebe imóveis como contribuição ao capital social realiza uma operação diferente daquela que compra um imóvel. A eventual confirmação da tese favorável não afastará o ITBI de todas as aquisições realizadas por holdings, nem dispensará a análise da estrutura e dos documentos de cada operação.

Também permanece relevante o limite definido pelo STF no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Assim, a discussão sobre a atividade da empresa não elimina a necessidade de examinar os valores envolvidos e sua destinação ao capital social. Além disso, o entendimento favorável em formação não impede a fiscalização de operações com fraude ou simulação.

Estratégias para Contribuintes: Novas Integralizações e Restituição do Imposto Pago

Para os contribuintes que estão realizando uma integralização, o primeiro passo é revisar os documentos societários, as matrículas dos imóveis, os valores atribuídos aos bens e o fundamento de eventual exigência municipal. Se a imunidade for negada, deve ser avaliada a adoção de medida judicial para discutir a cobrança, inclusive com pedido de liminar quando houver urgência e estiverem presentes os requisitos legais.

Quem já recolheu ITBI em operação semelhante deve avaliar a possibilidade de restituição por meio de ação judicial. Essa análise exige verificar o motivo da cobrança, a documentação da integralização e os prazos aplicáveis. Em regra, o CTN estabelece prazo de cinco anos, contado da extinção do crédito tributário, para pleitear a restituição do pagamento indevido.

Nesse contexto, merece atenção a possibilidade de o STF modular os efeitos de sua decisão, estabelecendo limites temporais para sua aplicação. Por isso, recomenda-se avaliar com prioridade a conveniência de ajuizar a ação antes do encerramento do julgamento, especialmente nos casos de recuperação de valores pagos.

A formação de maioria representa um avanço relevante para a discussão, mas ainda será necessário acompanhar a conclusão do julgamento, a redação definitiva da tese e eventual definição sobre seus efeitos no tempo. Para famílias e empresas, a orientação é revisar desde já as operações realizadas ou planejadas, identificar cobranças passíveis de questionamento e definir as medidas adequadas para preservar seus direitos.

Artigo elaborado por: João Rezende.

• A formação de maioria representa um avanço relevante para a discussão, mas ainda será necessário acompanhar a conclusão do julgamento, a redação definitiva da tese e eventual definição sobre seus efeitos no tempo. Para famílias e empresas, a orientação é revisar desde já as operações realizadas ou planejadas, identificar cobranças passíveis de questionamento e definir as medidas adequadas para preservar seus direitos.