A recente reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, tem gerado discussões acaloradas no setor imobiliário, trazendo mudanças significativas que afetam diretamente a tributação na compra, venda e locação de imóveis.
Para André de Ataide Martins, advogado e contador, essas alterações Lei Complementar nº 214/2025 são fundamentais para entender o novo cenário tributário que se apresenta. Entre os principais pontos da reforma, destaca-se a substituição de tributos tradicionais, como o PIS e a COFINS, pela nova Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, o ICMS e o ISS foram substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essas mudanças visam simplificar o sistema tributário, mas também impõem novos desafios para os profissionais do setor.
Martins ressalta que “as novas regras tornam pessoas físicas que operam no setor imobiliário contribuintes obrigatórios desses tributos”. Isso significa que, além das empresas, os indivíduos que atuam na compra e venda de imóveis, bem como na locação, também precisarão se adaptar a essa nova realidade fiscal. Essa inclusão pode aumentar a carga tributária sobre pequenos investidores e proprietários de imóveis, que agora devem se familiarizar com as obrigações fiscais que antes eram exclusivas de pessoas jurídicas.
A reforma também promete impactar o mercado de locação, uma vez que a nova tributação pode influenciar os preços dos aluguéis. Com a possibilidade de aumento nos custos operacionais, os proprietários podem repassar esses encargos aos inquilinos, tornando o acesso à moradia ainda mais desafiador em um cenário já complicado.
Por outro lado, a simplificação tributária pode trazer benefícios a longo prazo, como a atração de novos investimentos para o setor imobiliário. A expectativa é que, com um sistema mais claro e menos burocrático, haja um aumento na confiança dos investidores, o que pode impulsionar a construção civil e, consequentemente, a oferta de imóveis.
Em suma, a reforma tributária traz consigo uma série de mudanças que exigem atenção e adaptação por parte de todos os envolvidos no setor imobiliário. A transição para o novo sistema tributário pode ser desafiadora, mas também abre portas para um mercado mais dinâmico e eficiente.
Orientações necessárias neste novo cenário
Para nosso leitor ficar a par dessas mudanças na reforma tributária e o impacto no setor imobiliário, André de Ataide Martins, faz uma breve análise com as principais dúvidas que recebe em seu consultório. Ele é mestre em direito tributário internacional pela Universidade da Flórida e especialista em contabilidade e finanças pela Harvard.
MÍDIA OFICIAL – Quais as principais mudanças que a reforma tributária trará para o mercado imobiliário? Na venda, compra ou locação de imóveis?
ANDRÉ – A principal mudança é a substituição de parte dos tributos atuais pelos novos IBS e CBS, que em matéria de operações no setor imobiliário, possuem um alcance mais amplo e trazem para o seu campo de incidência operações que antes não eram tributadas pelo ICMS e ISS, como é o da compra e venda de imóveis. O lado positivo é que a tributação passará a ser mais uniforme, com previsão de alíquotas reduzidas para o setor, mas as mudanças na forma de cálculo e na incidência dos tributos podem alterar a precificação e a rentabilidade dessas operações, tanto positivamente quanto negativamente, além de trazerem complexidades por conta dos diversos regimes e regras específicas que foram criados. Uma das grandes mudanças ocorrem para pessoas físicas, aqueles cidadãos que
possuem imóveis alugados, arrendados ou cedidos onerosamente, bem como os que realizam com frequência atividades de venda de imóveis, como aqueles que constroem casas para revendê-las. De uma maneira simplista, quem receber aluguéis acima de R$ 240 mil anuais e possuir mais de três imóveis locados ou, ainda, aluguéis que ultrapassem 20% desse valor (ou seja, R$288 mil), será considerado contribuinte regular do IBS e da CBS, passando a recolher esses tributos sobre os aluguéis recebidos, além do atual recolhimento do Imposto de Renda (IRPF). Além disso, a pessoa física que vender ou ceder os direitos de mais de três imóveis em um ano, ou que venda um único imóvel que tenha sido construído por ela nos últimos cinco anos, também passa a ser contribuinte do IBS e CBS sobre essas vendas, além dos atuais ITBI e Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital da transação. Essas novas exigências demandam uma revisão das estruturas atualmente adotadas para essas atividades, podendo impactar a oferta e os preços no mercado, tanto para cima, quanto para baixo, dependendo muito das circunstâncias de cada caso concreto.
MÍDIA OFICIAL – Os custos de financiamentos imobiliários devem aumentar?
ANDRÉ – A reforma tributária prevê um regime específico para os serviços financeiros, incluindo financiamentos imobiliários. No entanto, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê que a carga tributária sobre essas operações deve ser mantida, sem aumentos ou reduções no período de transição, entre 2027 e 2033. Em outras palavras, as operações financeiras passarão a ser tributadas pelos novos IBS e CBS, mas as alíquotas serão ajustadas de forma a manter a carga tributária atual, sem previsão de aumento ou redução. Com isso, a expectativa é que não haja um impacto imediato no custo dos financiamentos imobiliários oferecidos por instituições bancárias em decorrência dos novos tributos. No entanto, as mudanças na forma de cálculo, a coexistência com o regime atual durante a transição, a adaptação dos times e dos sistemas às novas regras geram, sem dúvidas, um custo adicional para todos os contribuintes. Assim, como todas as demais empresas, as instituições financeiras terão que arcar com esses custos de adaptação e possivelmente os repassarão aos consumidores, ainda que não sofram um aumento direto na carga tributária. Além disso, após 2033, não é possível afastar um impacto na carga tributária do setor.
MÍDIA OFICIAL – Qual o impacto da reforma tributária para quem investe na compra de imóveis?
ANDRÉ – Como mencionado, a reforma tributária impacta diretamente os investidores imobiliários ao incluir as operações de compra e venda de imóveis na incidência do IBS e da CBS, inclusive quando realizadas por pessoas físicas, observadas certas regras estabelecidas para tanto. Além dos tributos já existentes, como o ITBI e o Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital, a pessoa física que vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis em um ano ou que vender um único imóvel construído por ela mesma nos últimos cinco anos será considerada contribuinte do IBS e da CBS sobre a receita dessa venda. Isso pode elevar a carga tributária sobre essas operações, tornando o investimento em imóveis menos atrativo. A base de cálculo para esses tributos será o valor da operação, descontado de até dois redutores, a depender da situação. Um deles é o “redutor de ajuste”, aplicável à venda de imóveis por contribuintes do regime regular do IBS e CBS, permitindo a dedução do custo de aquisição. Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, esse redutor será o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou o valor de referência do imóvel. Para aqueles em construção na mesma data, o redutor corresponderáadquiridos a
Redação | Mídia Oficial
A recente reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, tem gerado discussões acaloradas no setor imobiliário, trazendo mudanças significativas que afetam diretamente a tributação na compra, venda e locação de imóveis.
Para André de Ataide Martins, advogado e contador, essas alterações Lei Complementar nº 214/2025 são fundamentais para entender o novo cenário tributário que se apresenta. Entre os principais pontos da reforma, destaca-se a substituição de tributos tradicionais, como o PIS e a COFINS, pela nova Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, o ICMS e o ISS foram substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essas mudanças visam simplificar o sistema tributário, mas também impõem novos desafios para os profissionais do setor.
Martins ressalta que “as novas regras tornam pessoas físicas que operam no setor imobiliário contribuintes obrigatórios desses tributos”. Isso significa que, além das empresas, os indivíduos que atuam na compra e venda de imóveis, bem como na locação, também precisarão se adaptar a essa nova realidade fiscal. Essa inclusão pode aumentar a carga tributária sobre pequenos investidores e proprietários de imóveis, que agora devem se familiarizar com as obrigações fiscais que antes eram exclusivas de pessoas jurídicas.
A reforma também promete impactar o mercado de locação, uma vez que a nova tributação pode influenciar os preços dos aluguéis. Com a possibilidade de aumento nos custos operacionais, os proprietários podem repassar esses encargos aos inquilinos, tornando o acesso à moradia ainda mais desafiador em um cenário já complicado.
Por outro lado, a simplificação tributária pode trazer benefícios a longo prazo, como a atração de novos investimentos para o setor imobiliário. A expectativa é que, com um sistema mais claro e menos burocrático, haja um aumento na confiança dos investidores, o que pode impulsionar a construção civil e, consequentemente, a oferta de imóveis.
Em suma, a reforma tributária traz consigo uma série de mudanças que exigem atenção e adaptação por parte de todos os envolvidos no setor imobiliário. A transição para o novo sistema tributário pode ser desafiadora, mas também abre portas para um mercado mais dinâmico e eficiente.
Orientações necessárias neste novo cenário
Para nosso leitor ficar a par dessas mudanças na reforma tributária e o impacto no setor imobiliário, André de Ataide Martins, faz uma breve análise com as principais dúvidas que recebe em seu consultório. Ele é mestre em direito tributário internacional pela Universidade da Flórida e especialista em contabilidade e finanças pela Harvard.
MÍDIA OFICIAL – Quais as principais mudanças que a reforma tributária trará para o mercado imobiliário? Na venda, compra ou locação de imóveis?
ANDRÉ – A principal mudança é a substituição de parte dos tributos atuais pelos novos IBS e CBS, que em matéria de operações no setor imobiliário, possuem um alcance mais amplo e trazem para o seu campo de incidência operações que antes não eram tributadas pelo ICMS e ISS, como é o da compra e venda de imóveis. O lado positivo é que a tributação passará a ser mais uniforme, com previsão de alíquotas reduzidas para o setor, mas as mudanças na forma de cálculo e na incidência dos tributos podem alterar a precificação e a rentabilidade dessas operações, tanto positivamente quanto negativamente, além de trazerem complexidades por conta dos diversos regimes e regras específicas que foram criados. Uma das grandes mudanças ocorrem para pessoas físicas, aqueles cidadãos que
possuem imóveis alugados, arrendados ou cedidos onerosamente, bem como os que realizam com frequência atividades de venda de imóveis, como aqueles que constroem casas para revendê-las. De uma maneira simplista, quem receber aluguéis acima de R$ 240 mil anuais e possuir mais de três imóveis locados ou, ainda, aluguéis que ultrapassem 20% desse valor (ou seja, R$288 mil), será considerado contribuinte regular do IBS e da CBS, passando a recolher esses tributos sobre os aluguéis recebidos, além do atual recolhimento do Imposto de Renda (IRPF). Além disso, a pessoa física que vender ou ceder os direitos de mais de três imóveis em um ano, ou que venda um único imóvel que tenha sido construído por ela nos últimos cinco anos, também passa a ser contribuinte do IBS e CBS sobre essas vendas, além dos atuais ITBI e Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital da transação. Essas novas exigências demandam uma revisão das estruturas atualmente adotadas para essas atividades, podendo impactar a oferta e os preços no mercado, tanto para cima, quanto para baixo, dependendo muito das circunstâncias de cada caso concreto.
MÍDIA OFICIAL – Os custos de financiamentos imobiliários devem aumentar?
ANDRÉ – A reforma tributária prevê um regime específico para os serviços financeiros, incluindo financiamentos imobiliários. No entanto, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê que a carga tributária sobre essas operações deve ser mantida, sem aumentos ou reduções no período de transição, entre 2027 e 2033. Em outras palavras, as operações financeiras passarão a ser tributadas pelos novos IBS e CBS, mas as alíquotas serão ajustadas de forma a manter a carga tributária atual, sem previsão de aumento ou redução. Com isso, a expectativa é que não haja um impacto imediato no custo dos financiamentos imobiliários oferecidos por instituições bancárias em decorrência dos novos tributos. No entanto, as mudanças na forma de cálculo, a coexistência com o regime atual durante a transição, a adaptação dos times e dos sistemas às novas regras geram, sem dúvidas, um custo adicional para todos os contribuintes. Assim, como todas as demais empresas, as instituições financeiras terão que arcar com esses custos de adaptação e possivelmente os repassarão aos consumidores, ainda que não sofram um aumento direto na carga tributária. Além disso, após 2033, não é possível afastar um impacto na carga tributária do setor.
MÍDIA OFICIAL – Qual o impacto da reforma tributária para quem investe na compra de imóveis?
ANDRÉ – Como mencionado, a reforma tributária impacta diretamente os investidores imobiliários ao incluir as operações de compra e venda de imóveis na incidência do IBS e da CBS, inclusive quando realizadas por pessoas físicas, observadas certas regras estabelecidas para tanto. Além dos tributos já existentes, como o ITBI e o Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital, a pessoa física que vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis em um ano ou que vender um único imóvel construído por ela mesma nos últimos cinco anos será considerada contribuinte do IBS e da CBS sobre a receita dessa venda. Isso pode elevar a carga tributária sobre essas operações, tornando o investimento em imóveis menos atrativo. A base de cálculo para esses tributos será o valor da operação, descontado de até dois redutores, a depender da situação. Um deles é o “redutor de ajuste”, aplicável à venda de imóveis por contribuintes do regime regular do IBS e CBS, permitindo a dedução do custo de aquisição. Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, esse redutor será o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou o valor de referência do imóvel. Para aqueles em construção na mesma data, o redutor corresponderáadquiridos a partir de 1º/01/2027, o redutor será, em regra, o próprio custo de aquisição. Também há o “redutor social”, aplicável exclusivamente a imóveis residenciais, permitindo uma dedução de R$ 100 mil na venda de cada imóvel residencial e de R$ 30 mil para lotes residenciais, podendo ser utilizado apenas uma vez por imóvel. Esse mecanismo busca reduzir a carga tributária em transações que envolvam moradias, especialmente as populares, e o valor dos redutores será atualizado mensalmente pelo IPCA, contando-se da data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025. A reforma também prevê uma redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS nas operações de venda de imóveis. As alíquotas ainda não foram definidas, mas a expectativa é que, somadas, girem em torno de 13 a 14%, com a referida redução. Além disso, a reforma também impacta os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que agora são considerados contribuintes da CBS e do IBS após o veto presidencial à sua isenção. Com isso, os rendimentos distribuídos pelos FIIs passam a ser tributados, o que pode afetar a rentabilidade desses investimentos. O Congresso discute a possibilidade de reverter esse veto, buscando reduzir o impacto da reforma sobre o setor imobiliário.
MÍDIA OFICIAL – De maneira geral, o que muda na locação de imóveis?
ANDRÉ – A reforma tributária altera a tributação da locação de imóveis ao incluir o IBS e a CBS sobre essas operações, impactando especialmente pessoas físicas, que antes não recolhiam tributos indiretos (como ICMS, ISS e PIS/COFINS) sobre essas operações. Como dito, as pessoas físicas que possuem mais de três imóveis locados, cujos rendimentos anuais com aluguéis ultrapassem R$ 240 mil, passarão a sujeitar esses recolhimentos a uma alíquota estimada em aproximadamente 8%, considerando a redução de 70% sobre a alíquota regular desses tributos, o que representa, sem dúvidas, um aumento de carga tributária. No caso de imóveis pertencentes a pessoas jurídicas, como nas estruturas conhecidas como “holdings patrimoniais”, esse impacto acaba sendo menos expressivo, tendo em vista que as empresas já recolhem PIS e COFINS sobre as receitas de aluguéis, com alíquotas somadas de 3,65% sobre a receita bruta no lucro presumido e 9,25% no lucro real. A nova legislação estabelece, ainda, um regime transitório opcional. Nos casos de locação não residencial, os contribuintes poderão optar por uma tributação fixa de 3,65% sobre a receita bruta até o término do contrato, desde que assinado até 16/01/2025 e registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. Para locações residenciais, a mesma opção será válida até o final do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido formalizado antes de 16/01/2025, o que será comprovado pela data constante no reconhecimento das firmas, ou na assinatura eletrônica, ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
MÍDIA OFICIAL – Inquilinos serão afetados? O valor dos aluguéis deve subir?
ANDRÉ – No pior cenário possível, o impacto dos aluguéis será de aproximadamente 8%, o que não corresponde à realidade de todo o mercado. Há casos excepcionais em que pode haver até mesmo a redução da carga tributária, como para empresas que estejam recolhendo atualmente o PIS e a COFINS pelo sistema não cumulativo, com alíquotas de 9,25%. Neste momento, não há como prever o tamanho do impacto e se ele será realmente repassado aos inquilinos.
Link da Entrevista: https://midiaoficial.com.br/os-impactos-da-reforma-tributaria-no-setor-imobiliario/