Artigo

Promessa de compra e venda na aquisição de empreendimentos imobiliários

2022-11-21

Por: Vitor Ferrari e Ivan Kubala

Um dos investimentos mais querido pelo brasileiro, senão o mais, são os imóveis. Muitos investidores lucram com a compra e venda desses bens, desse modo, a redução de custos operacionais e tributários com essa atividade é de suma importância para que o retorno sobre o capital investido seja o maior possível.

Quando um imóvel é comprado, o adquirente deve arcar com as custas do registro no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, da escrituração do imóvel e pagar o ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis), que é em torno de 3% do valor venal do bem.

Destarte, para saber se a aquisição de determinado imóvel é ou não um bom investimento, o investidor deve somar ao valor pago todas as custas que decorrerão de sua incorporação ao seu patrimônio pessoal. Assim, sua margem de lucro certamente diminuirá daquela que considera tão somente o valor de compra e de revenda do bem.

Todavia, o Direito Real dá mecanismos para que o investidor imobiliário reduza seus custos nesse tipo de investimento, possibilitando um lucro maior.

Dentre tais mecanismos há a cláusula de pessoa a declarar que pode ser inserida no compromisso de compra e venda do imóvel, conhecido no Direito Civil como Direito do Promitente Comprador.

Esse mecanismo permite que o investidor insira clausula contratual na qual elenca terceiro para substituí-lo de modo a assumir a compra do imóvel em questão. Assim, no Contrato com Pessoa a Declarar o investidor não é o real adquirente do imóvel, mas tão somente um intermediador, que reservou para si a possibilidade de, caso queira, escolher outro para assumir sua posição dentro de um certo período.

A grande vantagem nesse caso é que o promitente comprador, aquele que adquirirá o imóvel com o investidor, não receberá somente os bônus da transação, o imóvel e o direito de dele usufruir, mas os ônus também: todo o custo com o registro do imóvel e o recolhimento dos tributos.

Assim, as custas serão recolhidas pelo comprador final, e uma única vez (diferentemente do que ocorre quando o investidor compra para si o bem e o revende, incidindo custas 2 vezes) o que faz com que, consequentemente, o capital obtido com a venda do imóvel será maior.

Diante do explanado, compreende-se que a clausula do promitente comprador na compra e venda de imóveis é um mecanismo previsto em lei que possibilita que o investidor tenha um retorno maior sobre o capital que investiu.

Todavia, não é algo simples de se fazer, sendo imprescindível que advogados competentes e especializados nas áreas do Direito Imobiliário e de Contratos atuem de modo que a clausula inserido proteja os interesses do investidor e esteja dentro dos limites legais, o que você certamente encontrará aqui.

Com a colaboração de Luis Felipe Simão

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