Imóveis populares em bairros nobres de São Paulo: decisões judiciais ampliam riscos para incorporadoras e garantem restituição integral a compradores

Nos últimos meses, a Justiça de São Paulo vem consolidando um entendimento que impacta diretamente o mercado imobiliário: compradores de unidades classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), comercializadas em bairros valorizados da capital, estão obtendo a rescisão dos contratos, a devolução dos valores pagos e, em diversos casos, indenizações expressivas.

O movimento judicial se intensificou após a atuação do Ministério Público do Estado de São Paulo, que questionou a forma como empreendimentos enquadrados como HIS e HMP passaram a ser ofertados em regiões nobres da cidade, como Vila Nova Conceição, Moema, Vila Mariana, Ipiranga, Perdizes, Pompeia, Barra Funda e Liberdade.

O reflexo prático já é claro: o tema deixou de ser urbanístico ou regulatório e passou a representar um risco jurídico relevante para incorporadoras, construtoras e investidores.

O que está motivando as condenações

O principal fundamento adotado pelos juízes é a violação ao dever de informação na relação de consumo.

Na prática, os tribunais vêm reconhecendo que, em muitos empreendimentos, o comprador não foi adequadamente informado — de forma clara, ostensiva e compreensível — sobre as limitações legais que recaem sobre unidades classificadas como HIS e HMP.

Em diversas ações, os adquirentes demonstraram que somente tiveram ciência dessas restrições quando:

• compareceram ao cartório para lavratura da escritura; ou
• tentaram contratar financiamento imobiliário; ou
• buscaram viabilizar a locação da unidade.

Ou seja, quando o negócio já se encontrava substancialmente avançado.

Esse cenário tem sido considerado suficiente para caracterizar vício de consentimento e falha na prestação da informação, com efeitos diretos sobre a validade do contrato.

Quais são, na prática, as restrições que afetam os imóveis HIS e HMP

Para o comprador — e, sobretudo, para quem atua na estruturação, incorporação e comercialização desses empreendimentos — é essencial compreender que os imóveis enquadrados como HIS e HMP, principalmente quando beneficiados por incentivos urbanísticos e fiscais municipais, não se equiparam a unidades residenciais convencionais.

Entre as principais limitações legais estão:

• destinação exclusivamente residencial;
• restrição de venda e de locação a famílias enquadradas em faixas específicas de renda;
• existência de teto legal para o valor de comercialização e de aluguel;
• impossibilidade de utilização para hospedagem de curta duração (como plataformas de aluguel por temporada);
• necessidade de que todas essas restrições constem expressamente na matrícula do imóvel.

Em outras palavras, trata-se de um produto imobiliário com regime jurídico próprio, cuja atratividade econômica, liquidez e potencial de renda são significativamente distintos dos imóveis de mercado livre.

O entendimento judicial vem se tornando cada vez mais rigoroso

Em um dos processos de maior repercussão, envolvendo unidade localizada na região da Barra Funda (processo nº 4015132-49.2025.8.26.0100), a Justiça reconheceu que o consumidor foi induzido a erro e determinou não apenas a restituição dos valores pagos, como também indenização no valor de R$ 800.000,00.

Esse caso passou a ser utilizado como referência em novas demandas.

O ponto central destacado pelo Judiciário é que não basta inserir informações técnicas em cláusulas contratuais extensas, documentos acessórios ou manuais genéricos de empreendimento.

A informação precisa ser:

• clara;
• destacada;
• acessível ao comprador médio; e
• prestada antes da tomada de decisão de compra.

Quando isso não ocorre, o contrato passa a ser tratado como juridicamente vulnerável.

Impactos diretos para incorporadoras, construtoras e investidores

Do ponto de vista empresarial, as decisões recentes ampliam significativamente a exposição jurídica dos empreendimentos enquadrados como HIS e HMP, sobretudo quando comercializados com discurso de produto residencial “tradicional”.

Entre os principais riscos hoje observados estão:

• rescisões contratuais com devolução integral ou majoritária dos valores pagos;
• condenações por danos materiais e morais;
• aplicação de multas contratuais em desfavor da incorporadora;
• redução judicial de cláusulas de retenção em distratos;
• questionamentos sobre a própria regularidade da estratégia comercial adotada.

Além disso, há um efeito colateral relevante: o passivo judicial tende a se concentrar após a entrega das unidades ou no momento de frustração da expectativa de uso e renda do comprador, o que aumenta o impacto financeiro simultâneo para o empreendimento.

O que muda para o consumidor

Para o adquirente, as decisões representam uma ampliação concreta de proteção.

O Judiciário vem reconhecendo que o comprador que adquire unidade classificada como HIS ou HMP sem ter sido adequadamente informado sobre:

• limites de preço,
• restrições de renda,
• impossibilidade de locação livre ou de uso para curta temporada,

tem direito à revisão do negócio ou à sua resolução, com restituição de valores e eventual indenização.

Em um mercado cada vez mais sofisticado, a simples assinatura de contratos extensos deixou de ser suficiente para afastar a responsabilidade das empresas.

Conclusão: transparência deixou de ser diferencial e passou a ser requisito de segurança jurídica

O recado das decisões é direto ao mercado.

Empreendimentos estruturados sob os regimes de HIS e HMP exigem modelagem jurídica, urbanística e comercial absolutamente integrada.

A ausência de comunicação clara e prévia sobre as limitações do produto deixou de ser tratada como falha formal e passou a ser interpretada como elemento capaz de comprometer a própria validade do contrato.

Para incorporadoras, construtoras e investidores, o momento é de revisão imediata:

• dos materiais de venda,
• da atuação dos corretores e canais de comercialização,
• dos contratos-padrão,
• e da estratégia de posicionamento desses empreendimentos no mercado.

Para compradores, o cenário reforça a importância de uma análise jurídica prévia antes da assinatura de compromissos de compra e venda envolvendo unidades enquadradas como imóveis populares.

Em um ambiente regulatório e judicial cada vez mais sensível ao tema da moradia e da política urbana, o tratamento jurídico adequado dos empreendimentos HIS e HMP passou a ser fator crítico de viabilidade econômica e de redução de passivos futuros.